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劃撥土地上的住房及商業用房,房地產價值抵押價值如何進行評估?
作者:admin   閱讀次數:   發表時間:2018年06月14日 10:44
房地產抵押估價,是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據,對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產評估師應綜合采取多種評估方法進行房地產估價,如市場比較法、成本法、收益法、假設開發法等。估價時應優先選用房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值,并考慮不確定因素,保持必要地審慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,不高估市場價值,不低估知悉的法定優先受償款,并在估價報告中作出必要的風險提示。如在運用市場比較法估價時,不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為比較參照對象,并應當對比較對象進行必要的實地查勘。從房地產抵押估價報告的內容看,應當包含估價的依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息;還應當包括估價對象的變現能力分析,也即假定在估價時點實現抵押權時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產轉換為現金的可能性。以使委托人和估價報告使用者合理理解房地產估價結果。
 
  根據房地產所附著的土地使用權獲取方式的不同,房地產市場價值也有所不同。不考慮其他因素,對于同一宗房地產,以“出讓或轉讓方式”取得土地使用權的房地產價值,高于以“劃撥方式”取得土地使用權的房地產價值,后者又高于以“集體土地批準使用方式”取得土地使用權的房地產價值。
 
  2006年,建設部、人民銀行和銀監會聯合下發《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕8號),通知附件《房地產抵押估價指導意見》第l6條明確指出,“估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的,應當選擇下列方式之一評估其價值:(一)直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值;(二)評估假設在出讓土地使用權下的市場價值,然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。”
 
  實際估價操作中,第一種直接評估市場價值的方式下,由于在劃撥土地使用權下的估價對象類似房地產市場一般都交易不頻繁,因而較難采用市場比較法和收益法進行評估,只能采用成本法和假設開發法等,對劃撥土地使用權下的房地產市場價值進行直接評估存在較大局限。因此,通常很少直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值。
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